El Senado tratará hoy la propuesta impulsada por el oficialismo que propone una actualización cada seis meses en base al índice Casa Propia pero los especialistas aseguran que no mejorará la renta que deja un alquiler.
Incentivar la oferta de propiedades en alquiler y que los precios se regulen en base a la naturaleza de la demanda del mercado. Esas son las bases que se esperan de la modificación de la ley de alquileres.
Hay dos propuestas para cambiar la realidad del mercado y avanzan en direcciones opuestas: la impulsada por la oposición aprobada por la Cámara de Diputados tiene un espíritu inspirado en el libre acuerdo entre las partes que funcionaba antes de la ley – con un índice a libre elección-. Esa propuesta fue rechazada en comisión por el oficialismo quienes introdujeron cambios al dictamen que será tratado hoy por el Senado con mayoría oficialista y que propone ajustar los contratos cada seis meses en base al índice Casa Propia.
“El dictamen de mayoría del oficialismo que tratará el Senado está disociado de la realidad actual y del drama que es la falta de oferta de alquileres. Lo único que hace es echar más leña al fuego porque con esto se acrecentará la falta de departamentos disponibles para alquilar porque propone todas disposiciones contrarias al derecho de propiedad”, observa Enrique Abatti, presidente de la Cámara Argentina de Propietarios de la República Argentina.
El ajuste: el punto más polémico
Semestrales, cuatrimestrales o escalonados:, antes de la sanción de la actual ley de alquileres en 2020 la periodicidad con la que se ajustaba el precio del alquiler surgía del acuerdo entre las partes. La norma en vigencia rompió con ese relato y dispuso uno de sus puntos más polémicos: que se ajusten de forma anual y en base a un nuevo índice creado por el Banco Central ( el ICL, el Índice de Contratos de Locación), que se cacula tomando en partes iguales los sueldos y la inflación.
En un contexto que anticipa una inflación para el 2023 que superará el 140 por ciento el congelamiento de los precios de los contratos durante un año hace que los propietarios “subsidien” el valor del alquiler por 12 meses. En definitiva lo que está sucediendo hoy es que la devaluación de la cuota resta rentabilidad, le saca atractivo al negocio y desincentiva la oferta.
El proyecto presentado por la oposición que tiene media sanción de Diputados propone reestablecer este punto: que los ajustes sean al menos cuatrimestrales y que se definan por un índice acordado entre las partes, que por ejemplo puede ser la inflación. De esta forma, el dueño del inmueble puede pelear contra el avance de la suba de precios general y mejorar su margen de ganancia. En resumidas cuentas, se trata de un incentivo para que el propietario ofrezca su unidad en alquiler pero una desventaja para el inquilino en comparación con la legislación actual.
Sin embargo, el dictamen del Frente de Todos que se tratará en el Senado tiene un trasfondo poco conocido: el cambio impulsado -una actualización cada seis meses en base al índice Procrear- no implica una mejora en la renta sino que la mantendría como ahora, que según el monitor inmobiliario Invertire en agosto fue de 3,11% anual en dólares para el promedio de las unidades alquiladas en la ciudad de Buenos Aires.
En concreto, plantea que los contratos se ajusten cada seis meses y que los aumentos se indexen obligatoriamente con el coeficiente Casa Propia, utilizado hoy para los créditos de Casa Propia y Procrear II.
Un índice elaborado por el Ministerio de Desarrollo Territorial y Hábitat, este toma en cuenta el menor indicador entre el promedio de la variación salarial del último año y el promedio de la inflación del mismo período. En un contexto en el que los salarios crecen hace años por debajo de la inflación, sumado a que el índice incluye un aforo que aleja los salarios de la inflación, el coeficiente va a tender a usar de referencia el avance de los salarios en lugar de la inflación.
Es decir, si bien la actualización semestral suena mejor que una actualización anual, los números dicen otra cosa: “Ajustar cada seis meses por Casa Propia rinde lo mismo que anualmente por el ICL”, afirma un economista especializado en materia de vivienda. “La forma de actualizar vigente y la que propone el dictamen de mayoría le generan una pérdida al propietario equivalente a aproximadamente nueve meses de alquiler en el periodo que dura un contrato: tres años”, sintetiza, y aclara que este cálculo se hace en base a los tres primeros años de vigencia de la ley de alquileres.
Dada la composición del índice, el propietario solamente podría mejorar su ganancia en comparación con la ley actual en el caso de que por un largo período de tiempo los salarios crezcan muy por encima de la inflación, situación poco probable en el contexto macroeconómico actual.
“Se hace mucho el foco en la cuenta de cuál índice es mejor o peor pero no hay oferta. La ley no tiene que ahuyentarla oferta y la propuesta de usar Casa Propia de forma semestral preserva el mismo escenario actual”, concluye el experto.
Fuente: La Nación.
