En una flagrante violación a lo estipulado en el Código Urbano venadense, el empresario Taco Gómez realizó una construcción que ocupa totalmente un terreno de avenida Casey 647. Luego de varias idas y vueltas entre el Concejo y el Ejecutivo municipal, el expediente terminó en la Justicia por pedido del empresario. El concejal socialista Roberto Meier calculó la multa que le correspondería a Taco en alrededor de 630 mil pesos. El secretario de Planeamiento, Daniel Dabove, recordó que antes de la demolición solicitada por el Legislativo, debe actuar la Justicia.
Venado Tuerto– Una larga historia de dichos y contradichos se inició el 30 de mayo de 2012 cuando un ciudadano venadense planteó sus dudas sobre una construcción, aparentemente irregular, que se estaba realizando en avenida Casey 647. El denunciante envió una carta al intendente José Luis Freyre, al sentirse seriamente afectado por esta edificación, lindera a su negocio.
Ya en esa primera nota, incipiente grano en la parte que más duele, el ciudadano planteaba que las bases de hormigón que se estaban construyendo demostraban que iba a ser utilizada en su totalidad la superficie del lote, sin respetar el retiro de fondo, en abierta violación del Código Urbano.
Lo curioso del caso es la parsimonia con que el Ejecutivo municipal viene tratando el tema, a punto tal que en repetidas oportunidades entró en notorias contradicciones, y en algún momento llegó a pedir al Concejo que haga una excepción con este caso, para encuadrarlo dentro de la legislación actual.
Lo cierto es que el propietario de la tienda Taco, tiene en ejecución una construcción que ocuparía en su totalidad un terreno de 8,34 por 31,30 metros, es decir 260,208 metros cuadrados, lindero a su actual negocio.
Según datos aportados por el concejal socialista, Roberto Meier, Taco necesitaría un terreno de 411 metros cuadrados de superficie, para la construcción que ya hizo en Casey 647. Es decir que tendría que haber adquirido un terreno con 151 metros cuadrados más para hacer la edificación que planificó. Un dato no menor es que un metro cuadrado de terreno en ese sector de avenida Casey tiene un costo de entre 500 y 600 dólares, según datos aportados por un par de inmobiliarias consultadas por PUEBLO Regional. Esto muestra a las claras que detrás de esta irregular construcción, además de una violación a las reglas, hay un millonario negocio inmobiliario que beneficia a este empresario.
Cálculo de multas
“Las multas se cobran por metro cuadrado de invasión que tenés y por la gravedad de la invasión que hiciste. Esto está regulado en tres niveles de gravedad. Este caso estaría en el nivel más grave, porque se refiere a alguien que se aprovecha de algo que está mal, sabiendo que está en falta, y hace un negocio. Además se tiene en cuenta si se está pasando los cuatro metros de altura, porque esa situación está perjudicando a un vecino. En este caso se está en una doble infracción, porque se está haciendo un negocio inmobiliario y además está por encima de los 4 metros de altura”, describió Meier.
A la multa por haber construido irregularmente, se le sumaría un adicional del 50 por ciento porque el empresario fue notificado de la falta y siguió avanzando con la obra.
“En principio la multa común estaría dando, para el caso de Taco, 2200 pesos por metro cuadrado irregular, si le consideramos el ciento por ciento por reincidencia en la infracción. Nosotros entendemos que por la gravedad del caso y como se viene dando, deberíamos aplicarle la reincidencia. Taco tiene construidos más de 286 metros cuadrados de excedente. Esto le daría una multa potencial de alrededor de 630.000 pesos”, adelantó el edil socialista.
Derecho a defensa
A mediados de febrero de este año, el Concejo Deliberante volvió a exigir al Ejecutivo municipal que aplique el artículo 41 de la Ley Orgánica de Municipalidades que dispone en el inciso 7, que “cuando se tratase de una obligación prohibitiva y la obligación consistiese en la no ejecución de una obra, esta será destruida y repuestas las cosas a su estado primitivo a expensas también del infractor”. En pocas palabras, ordena demoler el excedente de obra en Casey 647.
Sin embargo, el secretario de Planeamiento de la Municipalidad, Ing. Daniel Dabove, le recordó a los ediles que ese mismo artículo de la Ley Orgánica, continua diciendo que deja a salvo “el derecho del interesado para recurrir ante los tribunales por las acciones que pudieran tener”.
Tomando esta parte del artículo como bandera, el funcionario se explayó en diálogo con FM 100 Venado: “A todo ciudadano le asiste el derecho a defensa, entonces el intendente sólo va a poder actuar en la demolición una vez que la Justicia se expida, porque el mismo día, hace unos 45 días, que el Tribunal de Faltas municipal rechazó el recurso de reconsideración de Gómez, las actuaciones por parte del interesado fueron presentadas en los tribunales ordinarios de Venado Tuerto. El Concejo lo que ha hecho con esto es nada más que una declaración política que no tiene ningún efecto”.
Poniendo a los ediles como blanco de sus críticas, el secretario de Planeamiento consideró que “lo que no ha hecho el Concejo fue usar los mecanismos que se crearon al efecto. El Plan de Desarrollo Territorial tiene una comisión, y la Municipalidad le pidió opinión. El Concejo en lugar de reunir a la comisión y tratar el tema, lo que hizo fue convocar a la Comisión de Obras Públicas que fue la que contestó. Ahora el tema está en la Justicia y hasta que la Justicia no rechace, reconsidere o apruebe la petición del señor Gómez, el intendente no va a poder demoler. Y si la Justicia tarda 15 años, lamentablemente vamos a tener que ver ese edificio 15 años en ese lugar. Una cosa es la política y lo que se dice desde ese punto de vista, y otra son los hechos administrativos a los cuales los ciudadanos pueden recurrir para defenderse”.
Dabove remarcó la falta en que habría incurrido el Concejo al no recurrir a las herramientas que creó para fortalecer la posición del Municipio: “En la Comisión Mixta de Desarrollo Territorial no participan solamente concejales, también están el Ejecutivo, los colegios de profesionales, es el mecanismo que el mismo Concejo creó por ordenanza. Entonces para darle más sustento a la posición de defensa del Plan de Desarrollo hay que utilizar todos los mecanismos. Está claro que de esta forma se argumenta mucho más a favor del Municipio para la aplicación de sanciones en estos casos. No vaya a ser cosa que este hecho sea una debilidad del punto de vista de la defensa de la Municipalidad que no agotó las instancias que tiene para el caso”.
Para dejar en claro que su posición está lejos de defender la irregularidad cometida por el propietario de la tienda Taco, el funcionario enfatizó: “El Plan de Desarrollo Territorial, al igual que todas las ordenanzas vigentes, es para que lo cumplan todos los ciudadanos de Venado Tuerto, y el que las trasgrede debe tener las sanciones correspondientes. Lo que sucede es que muchas veces el ideario popular cree que el intendente va a ir con el pico y la pala para demoler algo, pero antes de hacerlo, a este propietario como a cualquier otro ciudadano, le asiste el derecho a defensa”.
Lo que dice el Código Urbano
La fría letra del Código Urbano establece para cada espacio dentro de la ciudad una cantidad de metros que se pueden construir por lote. Este retiro de fondo, persigue el sentido de tener un pulmón verde en cada manzana que otorgue a los vecinos iluminación solar y ventilación natural. En el caso de los terrenos de la zona céntrica se puede construir en un 70 por ciento del espacio, y el resto debe quedar como espacio libre. Es de destacar que el Código Urbano tiene apenas tres años de antigüedad, por lo cual tiene en cuenta problemáticas de actualidad y todas las presentes autoridades, de una u otra forma, han tenido participación en su diseño y aprobación.
El peligro de que no se proceda a la demolición del nuevo edificio de Taco, es que se siente un precedente para que otros frentistas, especialmente de alto poder económico, también trasgredan la norma, aun cuando se les cobren altísimas multas.
Trasgresiones de este tipo, aunque de menor incidencia en la vida de los vecinos, ya se han producido en la ciudad. Por ejemplo está el caso del edificio de 25 de Mayo y Lisandro de la Torre, en el que se construyó un piso de más. En este caso se habría tratado de un error administrativo en la Municipalidad, que autorizó la obra, aunque posteriormente se le cobró la correspondiente multa al constructor.
Otra mancha del tigre
Además de la irregular construcción de avenida Casey al 600, Taco Gómez también estaría en falta en un loteo que realizó de terrenos de su propiedad en un predio ubicado en Chaco, entre Perillo y Sigal. En este caso el empresario textil ha vendido la mayoría de los lotes, pero cuando los nuevos propietarios fueron a realizar la gestión en la Cooperativa de Electricidad para la conexión de energía, descubrieron que nadie realizó el trámite pertinente para la prestación del servicio en la zona ni pagó el canon correspondiente. Cada terreno tiene un valor que ronda los 40 mil dólares.
Cronología del expediente
El comienzo de la historia fue el 30 de mayo de 2012 cuando ingresó al Concejo Municipal una copia de una nota remitida al intendente, de un vecino que advertía sobre una obra que se había iniciado en un terreno de avenida Casey 647. En esa nota, con fotos probatorias, se planteaba que se había demolido la anterior edificación y se estaban construyendo las bases de hormigón armado, que permitían predecir que la obra ocuparía el terreno en su totalidad.
El mismo día, a raíz de la mencionada nota, el Concejo aprobó la Comunicación 4740/12 en la que se le solicitaba al área administrativa municipal correspondiente el control municipal sobre la obra citada.
El 19 de junio, la Dirección de Obras Privadas exigió “con carácter de urgente realizar verificación de existencia de bases construidas para columnas, fundamentalmente en el fondo del terreno. Se han presentado planos para verificación previa pero no los definitivos ante la Municipalidad. Si se está trabajando en el sitio ordenar la inmediata paralización de la obra”.
A partir de esta actuación, el jefe de inspectores Ricardo Ricciardi, informó a la Dirección de Obras Privadas que “se verificó que la obra se encuentra en ejecución (bases, columnas metálicas, cabreadas) de mayor superficie que la que se indica en el proyecto de planos de previa presentada, extendiendo dicha construcción hacia el patio”. En ese momento se notificó la orden de paralización de la obra.
El 21 de junio, con la notificación Nº 71080, se le informó a Ricardo Rubén Gómez “de la inmediata paralización de la obra por no contar con la autorización municipal correspondiente”.
En la notificación, firmada por el Arq. Eduardo Pacheco, jefe Administrativo de Obras Particulares, se le informa a Gómez, al Arq. Julián Peisino (proyectista de la obra) y al Ing. Civil Pablo Durand (Conducción Técnica de la obra) que “no podrá ingresar el proyecto ya que se constató la ejecución de trabajos no previstos en la propuesta presentada y que trasgreden las normativas vigentes (Plan de Desarrollo Territorial). Por lo tanto se deberá dar cumplimiento a la notificación Nº 71.080 del día 21/06/12, donde se ordena la inmediata paralización de la obra, debiendo además presentarse en la Dirección de Obras Privadas a fin de solucionar la cuestión planteada”.
El 26 de junio, como respuesta, los responsables de la obra solicitaron al Municipio autorización para permitir una ocupación mayor a la reglamentada por la legislación en uso. El 2 de julio el director de Planeamiento “considera factible” el pedido. El 5 de julio, el director de Obras Privadas, Arq. Roberto Colonnello, eleva lo actuado.
El 11 de julio, el Poder Ejecutivo dio respuesta a la Comunicación del Concejo enviando fotocopia del Exp. 164665-P-12 donde, con la firma del secretario de Obras Públicas, Arq. Esteban Monje, se indicaban las actuaciones de la Dirección de Obras Privadas. También adjuntaban fotocopia del Exp. Mº 165211-P-12, con las actuaciones de la Dirección de Planeamiento, en la cual el Arq. Julián Peisino solicitaba llevar al factor de ocupación del suelo (FOS) del terreno ubicado en avenida Casey 647, y finalmente dejaban a criterio del Concejo Municipal “la viabilidad de lo solicitado por la vía de excepción a las ordenanzas vigentes”.
Durante el mes de agosto el Concejo recibió al Arq. Peisino y a Gómez, a quienes se les transmitió que efectivamente estaban violentando el reglamento. El empresario y el profesional admitieron estar en conocimiento de la infracción, pero igual pidieron que la construcción sea admitida. El Concejo les notificó en forma personal que no era posible en el marco de los hechos consumados.
El 22 de agosto ingresó al Concejo un proyecto de Ordenanza (Mensaje Nº 041 -OP -2012) enviado por el Ejecutivo donde, por “la solicitud de incremento en el FOS (Factor de Ocupación del Suelo), por parte del Arq. Julián Peisino, como parámetro para un proyecto de construcción de un salón comercial en Casey 647”, se propone modificar “la Ordenanza 3785, (Plan de Desarrollo Territorial)” en el Capítulo IX -“Condiciones Particulares para las Zonas de Regulación General”, del Título II, “Normativa Reglamentaria del Plan de Desarrollo Territorial” en su Sección 1 “Condiciones Particulares de las Zonas en el Area Urbana de Venado Tuerto”, Subsección 2 “Condiciones Particulares para la Zona Z-2 (Macrocentro)”, en el inciso 1.2 g) el índice referido al FOS, el que quedará expresado de la siguiente manera:
“Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo PB y PA: 0,8 como también lo expresado para el caso de edificios de garajes públicos (según lo determinado en la Subsección 3 de la Sección 4 del Capítulo VI de este Título)”.
Mientras tanto, la obra, después de haber estado momentáneamente paralizada, volvió a retomar su ritmo normal. Ahora la Justicia será la encargada de determinar si debe ser demolido el excedente de obra. La pregunta es: ¿quién se encargará de mantener viva la causa, para que, en algún momento y más allá del poder económico del involucrado, se haga cumplir la norma?”.
